Рубрики

<-- REKLAMAS -->
Реклама на нашем сайте:
<-- REKLAMAS -->

Оценка капитала. Взаимосвязь с источниками налоговых платежей

При оценке недвижимости и анализе налоговых платежей важно учитывать обстоятельства:

  • взаимодействие видов имущества с налоговой системой происходит через различные платежи;
  • необходимо различать налоги, напрямую влияющие на оценку загородной недвижимости, иных объектов, и косвенно воздействующие (через другие выплаты);
  • недвижимость необходимо рассматривать как объект, приносящий доход.

Налоги выступают при этом подходе в качестве статьи расходов, покрываемой доходами от применения имущества.

Анализ работы коммерческих организаций подтверждает, что именно выручка является источником налоговых платежей. Выручка — источник финансовых ресурсов, показатель финансового оборота денежных средств (капитала), вовлеченного в коммерческую деятельность. Выручка равна сумме цен реализованного товара при условии поступления денежных средств на расчетные счета организаций.

Выручка — основа расчета валового дохода (налогооблагаемого) от инвестиций. Для расчета суммы налоговых платежей с дохода рассчитывают сумму платежей на весь доход от инвестиций. Предельная налоговая ставка – это платежи в процентах к доходу от собственности.

Валовой доход от недвижимости, приносящей доход, равен разности между выручкой операционных расходов, освобождаемых от налога, процентов по кредитам и амортизации. Расчет дохода для налогообложения от собственности производится на основе учета в себестоимости услуг видов затрат коммерческой организации.

Цена продукции (выручка от реализации) включает элементы:

  1. операционные расходы;
  2. налоговые платежи;
  3. налоги (источник выплат – прибыль);
  4. прибыль в распоряжении организации;
  5. налог на акцизы;
  6. НДС.

По цене, состоящей из вышеуказанных элементов, предприятия выполняют реализацию продукции (услуг) в случае, когда они являются плательщиками налогов, входящих в цену на товары (услуги). Если части платежей нет, то сокращается количество элементов, составляющих цену. В составе цены товара доля прямых и косвенных налогов равна 40-50%.

Основные налоги в составе цены косвенные. Отличие косвенных налогов от прямых заключается в том, что плательщик и носитель  – это различные лица (юридические, физические).  При анализе влияния налоговой среды на оценку домов, зданий, иных объектов важно установить источники выплаты для выявления конечного результата, который важен для инвестора.

Группы налогов по источникам выплат:

1. Из выручки предприятия (налоги акцизный, на добавленную стоимость);

2. Выплаты в социальные фонды (социального страхования, пенсионный, фонд занятости, медицинского страхования):

  • Выплаты на использование дорог;
  • Выплаты за транспорт;
  • Земельный налог;
  • Пошлины на таможне.

3. Выплаты, относимые на результаты (финансовые):

  • Сборы на содержание полиции, благоустройство территорий;
  • Сборы на содержание жилья, социально-культурной деятельности;
  • Сборы на содержание образовательных учреждений;
  • Сборы с деятельности по рекламе;
  • Сборы за парковку транспорта, кино- и телесъемки;
  • Налог на имущество.

4. Выплаты из валовой прибыли — Налог на прибыль.

5. Выплаты из прибыли в распоряжении организации:

  • Сбор за строительство объектов (производственных) в зоне курортов;
  • Сбор за наличие права торговли;
  • Сбор при продаже автотранспорта, компьютеров;
  • Сбор за проведение аукционов;
  • Сбор со сделок на биржах.

Часть налогов не обязательна и связана с конкретными видами деятельности и вложения капитала. Поэтому в процессе оценки недвижимости, приносящей доход, важно планировать варианты уменьшения налоговых выплат и, соответственно, увеличения прибыли организаций, занимающихся коммерческой деятельностью.

Comments are closed.